Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE)

Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) est obligatoire depuis le 1er janvier 2011.

L'article L 134-1 du Code de la Construction et de l'Habitation précise que le diagnostic de performance énergétique d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment est un document qui comprend la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance.

Champ  d'application

Les biens immobiliers concernés :

Les immeubles concernés par le DPE sont les bâtiments clos et couverts dotés d'une installation de chauffage ou d'eau chaude.

Ainsi, un diagnostic n'est pas requis pour un lot de copropriété représentant un emplacement de stationnement ou une cave (Rép. Huyghe : AN 9-1-2007 p. 313 n° 108051).

Ne donnent pas non plus lieu à un diagnostic (art.R.134-1 CCH) :

  • les constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation égale ou inférieure à deux ans ;
  • les bâtiments indépendants dont la surface hors oeuvre brute est inférieure à 50 m2 ;
  • les bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l'habitation, dans lesquels le système de chauffage ou de refroidissement ou de production d'eau chaude pour l'occupation humaine produit une faible quantité d'énergie au regard de celle nécessaire aux activités économiques ;
  • les bâtiments servant de lieux de culte ;
  • les monuments historiques classés ou inscrits à l'inventaire ;
  • les bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés ou pour lesquels les seuls équipements fixes de chauffage sont des cheminées à foyer ouvert, et ne disposant pas de dispositif de refroidissement des locaux ;
  • les bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels qui sont destinés à être utilisés moins de quatre mois par an.

Précisions :

Lorsque la consommation énergétique antérieure du bâtiment est inconnue parce qu'il est dépourvu de système de chauffage, le propriétaire est dispensé d'établir un DPE (art. R.134-1,f du CCH).

1 - Vente :

Depuis le 1er novembre 2006, le vendeur d'immeuble doit produire un diagnostic de performance énergétique (DPE), qui permet d'estimer la consommation en énergie d'un immeuble et son impact sur l'effet de serre (art. L.134-3 du CCH).

Le DPE doit être joint au dossier de diagnostic technique. En effet, il doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente (art.L.134-1 et L.271-4, I du CCH). C'est donc dès le stade de l'avant-contrat que l'obligation s'applique.

2 - Location :

  • Les biens immobiliers concernés :L'obligation d'établir un DPE concerne tout ou partie d'un bâtiment (maison individuelle, lot de copropriété situé dans un immeuble collectif) quelle que soit leur destination (bâtiments d'habitation, commercial, professionnel...). Tous les propriétaires du secteur privé (personne physique et personne morale) ou du secteur public (organisme HLM, par exemple) sont concernés.
  • Les contrats de location concernés : tous types de baux (habitation, mixtes, professionnels et commerciaux) sauf baux ruraux et locations saisonnières dans la mesure où ils portent sur des locaux susceptibles de faire l'objet d'un DPE (cf. ci-dessus biens exemptés de DPE).


En cas de location d'un immeuble bâti, le DPE doit être joint à des fins d'information à tout contrat de location d'habitation lors de sa conclusion ou lors de son renouvellement (relatif à des logements vides, meublés constituant la résidence principale, meublés ne constituant pas la résidence principale, résidences secondaires, logements de fonction, locations consenties aux travailleurs saisonniers), sauf s'il s'agit d'un contrat de location saisonnière ou d'un bail rural. Cette exception concernant les locations saisonnière n'est toutefois pas totale, dans la mesure où le locataire peut exiger la communication de l'intégralité du DPE même si le bailleur a la possibilité de produire un DPE « allégé » pour ce type de location.

Sont donc également concernées les locations louées à un usage mixte habitation professionnel, mais aussi à un usage commercial. Le législateur est donc revenu sur la réponse ministérielle publiée au J.O le 14 août 2007 (du Ministère du logement et de la ville p.5293) qui excluait les baux commerciaux.
Toutefois, dans la mesure où à ce jour il n'existe aucun modèle de DPE relatif à ce type de baux, l'entrée en vigueur du DPE concernant les baux commerciaux et professionnels sera subordonnée en pratique à la publication des modalités d'application.

3 - Dispositions communes au DPE vente et location :

En l'état actuel des textes, le DPE n'est requis que pour les immeubles situés en France métropolitaine.

L'obligation d'établir un DPE concerne tous les bâtiments (construction, extension ou existant).

Le DPE doit être tenu à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire dès la mise en vente ou mise en location du bien et non plus sur demande des ces derniers.

4 - Dispositions pour les immeubles neufs :

Le maître de l'ouvrage remet au propriétaire au plus tard à la réception de l'immeuble le DPE pour tout bâtiment ou partie de bâtiment dont la date de dépôt du permis de construire est postérieure au 30 juin 2007.
A compter du 1er janvier 2013, le DPE réalisé pour ce type de biens (construction ou extension d'un bâtiment) devra contenir en sus des informations sur les émissions de gaz à effet de serre, estimées suivant une méthode de calcul adaptée aux bâtiments neufs et tenant compte des différents usages des énergies.

Contenu du DPE

Le DPE indique la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment, ainsi qu'une classification en fonction de valeurs de référence.
Le protocole de réalisation du diagnostic et les modalités de calculs sont fixés par plusieurs arrêtés.

Lorsqu'il s'agit d'un logement situé dans un immeuble collectif, le DPE location porte sur les parties privatives du lot. Toutefois, lorsque le lot bénéficie d'un mode commun de chauffage ou de production d'eau chaude, le syndic de copropriété fournit notamment au bailleur, au vendeur, ou à l'administrateur de bien qui en fait la demande :

  • L'indication des énergies utilisées et une description des systèmes communs de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire des locaux;
  • Par type d'énergie, la moyenne annuelle des quantités d'énergies finales ;
  • Les coefficients de répartition des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire appliqués au lot.


Diagnostic ou audit de performance énergétique en cas de chauffage ou refroidissement collectif :

Un DPE devra être réalisé pour les bâtiments équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement dans un délai de 5 ans à compter du 1er janvier 2012 (art. L.134-4-1 alinéa 1 du CCH).
Seront exemptés de cette obligation, les bâtiments à usage principal d'habitation en copropriété de 50 lots ou plus, équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement, et dont la date dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001.

Ils devront toutefois faire l'objet d'un audit énergétique dont le contenu et les modalités de réalisation seront définies par décret.

Dans les copropriétés ayant fait réaliser un diagnostic ou un audit de performance énergétique, le syndic devra inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires qui suivra la question d'un plan de travaux d'économies d'énergie ou d'un contrat de performance énergétique. Les conditions d'application de ce texte seront précisées par décret.

Durée de validité

La durée de validité est de 10 ans que ce soit pour la location ou la vente.

Le DPE vente doit avoir été établi depuis moins de 10 ans à la date de la promesse de vente ou de l'acte authentique de vente. Si le DPE produit lors de la signature de la promesse de vente n'est plus en cours de validité à la date de la signature de l'acte authentique de vente, il est remplacé par un nouveau document pour être annexé à l'acte authentique de vente (art. L.271-5 du CCH).

L'article 17 de l'arrêté du 3 mai 2007 (J.O.R.F du 15 mai 2007) souligne que le DPE établit en matière de vente d'un bien immobilier vaut pour la mise en location de ce même bien immobilier.

Auteur du DPE

Le DPE doit être établi par une personne répondant aux conditions de compétence et d'indépendance (prévu par l'article L. 271-6 du CCH : garanties de compétence, organisation et moyens appropriés, assurance de responsabilité).

Des sanctions pénales sont prévues (amende de 1500 euros portée à 3000 euros en cas de récidive), tant pour la personne qui établit un diagnostic que pour le vendeur ou le bailleur qui en vue d'établir un diagnostic fait appel à une personne qui ne satisfait pas aux conditions précitées (art R. 271-4 du CCH), que par les intermédiaires mandatés.

Depuis le décret du 11 octobre 2010 (J.O 13.10.10), le commissionnement par un diagnostiqueur est interdit. Ce dernier ne peut accorder AUCUNE RETRIBUTION OU AVANTAGE à une entité intervenant dans la vente ou la location d'un bien objet du diagnostic. Cette interdiction s'applique donc à tout agent immobilier et administrateur de biens, syndic.

Sanctions

Le défaut d'établissement du DPE et l'erreur pouvant se glisser au sein de celui-ci ne sont pas sanctionnés. Les articles L.134-3-1 et L.271-4, II-alinéa 3 du CCH précisent en effet que l'acquéreur et le locataire ne peuvent se prévaloir à l'encontre du propriétaire ou du vendeur des informations contenues dans le DPE qui n'a qu'une valeur informative. Cependant, ces derniers pourraient demander la nullité du bail ou de la vente pour vice de consentement.